物业节能减排的措施3篇

篇一：物业节能减排的措施

　　物业节能降耗方案三篇

　　篇一：物业节能降耗方案与措施

　　一、物业自用能耗的节能降耗方法

　　（一）物业办公水电能耗

　　1、办公室照明灯具使用

　　在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。

　　连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。

　　阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。

　　2、办公设备使用

　　在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。

　　外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。

　　3、空调使用

　　夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。

　　空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。

　　空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。

　　4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。

　　每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。

　　5、卫生间用水、用电

　　办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。

　　卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。

　　（二）物业住宿员工水电能耗

　　1、严肃住宿纪律，到点熄灯。

　　宿舍熄灯表

　　备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。

　　2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。

　　3、采用节能灯照明。

　　4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。

　　5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。

　　（三）餐厅水电能耗

　　1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。

　　2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜，蜂巢物业网首发。

　　3、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。

　　二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法

　　（一）小区室内公共照明设施运行能耗

　　1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。

　　2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。

　　3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。

　　（二）小区日常室外公共照明设施运行能耗

　　1、服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定小区室外公共照明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。具体执行如下：

　　（1）项目正常运行阶段

　　备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。

　　（2）项目滚动开发阶段

　　滚动开发的项目，项目室外日常照明使用应以项目正常运行阶段的运行表为基础，根据项目销售的实际需要，由服务中心经理制定月运行时间表，维修主管依据月运行时间表组织人员给予实施，转载自蜂巢物业论坛。

　　2、小区内其他常用照明设施，服务中心经理也要指定专人制定严格运行时间表，由维修主管组织专人执行。

　　三、小区共用配套设施能耗的节能降耗方法

　　（一）电梯运行能耗

　　1、电梯运行能耗未单独由业主支付

　　电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。

　　如单元有两部电梯，可采取下列措施控制用电能耗：5月-10月份每日23：00后应关闭一台电梯及其配套设备，待次日06：30前开启关闭的电梯及其配套设备；11月-次年4月份每日22：00后关闭一台电梯及其配套设备，待次日07：00前开启关闭的电梯及其配套设备。

　　夏季室外温度达到30℃（含30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。

　　备注：空调具体运行时间依据项目当地的实际情况，由服务中心经理具体安排，维修主管负责执行。

　　2、电梯运行能耗单独由业主支付

　　应以电梯运行能耗未由业主支付的降耗工作要求为基础，对电梯能耗进行控制。

　　（二）地下车库照明设施运行能耗

　　1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。

　　2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。

　　3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。

　　4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。

　　5、连续照明时间达4小时以上时，应使用节能灯具。

　　（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗

　　在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。

　　四、环境节能降耗的方法

　　（一）水系景观、景观照明运行能耗

　　水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：

　　1、水系景观、景观照明

　　（1）项目正常运行阶段

　　水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。

　　重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：

　　（2）项目滚动开发阶段

　　水系景观、景观照明日常不得开启。

　　重要节日（元旦、春节、五一、国庆）及活动的开启。

　　（3）水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。

　　（二）节日亮化用电能耗

　　1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。

　　2、节日亮化应结合小区内景观、照明设施进行。

　　3、服务中心制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：

　　（1）项目正常运行阶段

　　备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过8个小时，南方一般运行时间不得超过7个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　（2）项目滚动开发阶段

　　备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过10个小时，南方一般运行时间不得超过8个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过10个小时，南方一般运行时间不得超过8个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。

　　（三）水系水体更换

　　水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经服务中心经理许可后，方可进行更换。

　　北方水系运行时间一般为4月-10月，原则上每月进行1次水体更换。

　　南方水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。

　　具体更换周期可由环境主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。

　　（四）绿化能耗

　　1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物

　　有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。

　　2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。

　　3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。

　　五、计量设备安装

　　小区内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：

　　（一）对能源消耗进行计量，为小区能源消耗测算提供数字依据。

　　（二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。

　　六、监督检查

　　（一）办公室主任每周对公司办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

　　（二）服务中心客服主管每周对服务中心办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

　　（三）办公室主任指定专人对办公区的计量设备进行抄录并每月统计。维修主管指定专人对服务中心的自用能耗计量设备读数，进行抄录并每月报客服主管。

　　（四）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；服务中心负责每季度组织一次服务中心内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。

　　篇二：物业小区节能降耗方案

　　一、从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯；

　　物业节能的关键是调动大家的积极性。节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。在物业管理工作中，要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费，从一点一滴做起。例如：办公室温度都设定在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。

　　二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量；

　　工程部是节能工作重点，除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，降低能耗、节约费用。要做好这项工作，需要有好的推广形式，便于企业运作。在提高认识的基础上，结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：

　　（1）如果是在物业早期介入的新用户，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。

　　（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。

　　（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如与供

　　货商协商，如先支付一部份设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。

　　三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动；

　　公司需就把“节约能源，降低能耗”作为重点工作，下发通知要求：

　　（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。

　　（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。

　　（三）坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。

　　1、专业人员重点控制小区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。

　　2、内保人员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。

　　3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。例如：调节水箱水位或调整冲水时间。

　　4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。

　　（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

　　1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。

　　2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。

　　3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。

　　4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

　　5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。

　　四、建立业主参与机制，鼓励业主参与；

　　节能降耗工作是社会活动，涉及各家各户。对企业、社会来说，节能降耗是一项“多赢”事业。因此，不仅要激励员工参与，还要鼓励广大业主积极参与。员工和业主相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现以人为本，使物业节能降耗工作更顺利，效果更好。物业管理处一方面要在小区内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念的灌输力度，提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性；另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。

　　五、加强设施设备的维保管理工作，落实并完善各项流程和制度。对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作，延长使用寿命；

　　节能固然要依托物业硬件，然而真正要实现节能目标，物业公司还是要依靠软件节能管理，首先应对物业管理公司的能源消耗作一个分析。物业管理公司消耗的能源主要分为以下几种：1、公共用电；2、公共用水；3、发电机燃油。这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：

　　1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费；对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。

　　2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量。

　　五、做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。

　　六、选择价格合理的维修材料供应商，降低材料费用严格控制维修成本。

　　七、考核工作；

　　为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行培训与考核，为控制和降低能耗，管理处应采取积极有效的措施，使节能工作既能形成了一定的声势，又能取得了较好的效果。同时，各部门设立节能监督员，负责对员工及小区各个区域进行节能监督检查工作。

　　此外，管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动公司全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账；设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯；在业主会所举办“全民节能，共建节约型小区”座谈会，与业主现场交流日常生活中如何节约；小区内宣传栏可以长期坚持出倡导节约的黑板报，并对在节约方面成效显著的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施，发动全员、群众为构建和谐、美好的节约型社区而群策群力。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视目前各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路；就必须从自我做起，在让业主满意我们服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。

　　篇三：物业管理节能措施及方案

　　一、日常管理

　　1、建立日常能源管理制度；

　　2、在甲方能源管理部门在组织领导下，配合实施学校能源管理的基本任务：统筹、综合、协调、管理学校的各项节能工作；

　　3、贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法规、标准，组织制定节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、制度并组织实施。

　　3、组织制定节能宣传、教育和培训规划并组织实施。

　　4、组织制定并实施规划，节能技术改造和技术攻关计划及年度节能计划。

　　5、组织审定年度各类能源消耗指标和节能指标。

　　6、检查各项节能工作。

　　7、组织召开节能工作例会，进行节能工作的计划、布置、检查、总结。

　　校后勤曾采取多种措施，实施节能方案，其中包括：

　　（1）加强师生的节能意识的素质教育；

　　（2）聘用人员对无人使用的教室检查照明、晚自习后关闭教室照明；【派专人分时段进行巡视，如课间、午休、夜间、日照较好的环境下关灯；

　　（3）用电经费承包式管理；

　　（4）采用计算机或单片机对教学区供电实施分时管理。

　　（5）电网滤波技术等。【利用大自然太阳，将太阳能转化为光伏发电】

　　（6）【加装声控及时控组合控制照明及空调用电】

　　（7）关闭好门窗，做好节能宣传，夏季温度控制25-26℃之间、冬季控制在16-8℃之间。

　　（8）对空调机组室内机过滤网、室外机翅片等进行清洗，保证无堵塞现象，利于房间温度快速达到设定要求后停机；

　　（9）冬季对暖气片管进行排污，保障暖气片不脏堵散热良好。

　　节能办公室工作职责

　　节能办公室是学校节约型校园建设领导小组下设的常务能源管理机构，接受学校节约型校园建设领导小组的直接领导，节能办公室设在资产与后勤管理处。其主要工作职责如下：

　　一、落实执行国家和北京市有关节能、节约型校园建设的法规、方针、政策，落实学校节约型校园建设领导小组的各项决议。

　　二、负责起草学校节约型校园建设的总体规划，报学校节约型校园建设领导小组批准后，负责具体组织学校节约型校园建设总体规划的实施。

　　三、负责起草制订学校的节能管理规章制度和节约型校园建设相关文件，经学校通过后组织实施。

　　四、负责组织节能技术改造项目的立项、申报、实施，检验技术改造项目的节能效果。

　　五、负责制定学校年度节能工作计划，获准后组织实施。负责编写学校年度节能工作总结。

　　六、负责制定学校节能宣传教育计划并组织实施。组织好节能宣传周活动，开辟学校节能宣传网页，对各单位的节能工作进行指导。

　　七、负责全校资源、能源消耗的统计及上报工作。

　　八、负责对全校水、电、气、暖的使用进行宏观调控、指标分解及考核。对违章用水、用电、用气提出处理意见，对节能工作成绩突出的单位和个人提出奖励意

　　见。

　　九、对节能理论和实践进行研究，定期对校内能源计量数据进行统计分析，并向节约型校园建设领导小组汇报情况。

　　十、完成节约型校园建设领导小组交办的其他工作。

　　《中华人民共和国环境保护法》

　　《中华人民共和国节约能源法》

　　《公共机构节能条例》

　　《中华人民共和国可再生能源法》

　　《能源标准化管理办法》

　　《重点用能单位节能管理办法》

　　《节约用电管理办法》

　　《国务院关于加强节能工作的决定》

篇二：物业节能减排的措施

　　小区节能降耗方案及措施

　　随着人们生活水平的提高，能源消耗也随之增加。为了保护环境，节约能源，减少能源消耗，各个行业都在积极推行节能降耗的方案和措施。小区作为人们生活的重要场所，也需要采取相应的措施来降低能源的消耗。本文将从小区的节能降耗方案和措施两个方面来介绍。

　　一、小区节能降耗方案

　　1.制定小区能源管理制度

　　小区应该制定一套能源管理制度，明确能源使用的标准和规范，对小区内的能源使用进行监控和管理。同时，还要设立能源管理小组，对小区内的能源使用情况进行监督和管理。

　　2.加强小区能源监测和分析

　　小区应该加强能源监测和分析，对小区内的能源消耗进行实时监测和分析，及时发现问题并采取相应的措施。同时，还要将能源消耗情况进行统计和分析，制定合理的节能降耗方案。

　　3.推广节能灯具和电器

　　小区应该推广使用节能灯具和电器，如LED灯、节能空调等，这些节能产品不仅能够降低能源消耗，还能够降低电费支出，减轻小区业主的负担。

　　4.加强小区绿化建设

　　小区应该加强绿化建设，增加绿化面积，种植多年生绿化植物，如树木、灌木等，这些植物不仅能够美化环境，还能够吸收二氧化碳，减少空气污染。

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　　5.加强小区垃圾分类和回收

　　小区应该加强垃圾分类和回收，将可回收物品进行分类回收，减少垃圾的产生，同时还能够减少资源的浪费，保护环境。

　　二、小区节能降耗措施

　　1.加强小区物业管理

　　小区物业管理应该加强，及时维修和更换老化设备，如电梯、水泵等，减少能源的浪费。同时，还要加强小区内的垃圾清理工作，保持环境的卫生。

　　2.加强小区能源监测设施

　　小区应该加强能源监测设施的建设，安装能源监测仪器和传感器，实时监测小区内的能源消耗情况，及时发现问题并采取相应的措施。

　　3.推广小区节能降耗知识

　　小区应该积极推广节能降耗知识，组织业主和居民参加节能降耗的宣传活动，提高业主和居民的节能意识，减少能源的浪费。

　　4.加强小区绿化维护

　　小区应该加强绿化维护，定期修剪和养护绿化植物，保证绿化植物的健康生长，减少绿化植物的死亡率，提高绿化效果。

　　5.加强小区垃圾分类和回收管理

　　小区应该加强垃圾分类和回收管理，设立垃圾分类回收站，对可回收物品进行分类回收，减少垃圾的产生，保护环境。

　　综上所述，小区节能降耗方案和措施是非常重要的，不仅能够减少能源的消耗，还能够保护环境，提高小区的居住质量。小区业主和

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　　管理者应该共同努力，采取有效的措施，推动小区节能降耗工作的开展。

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篇三：物业节能减排的措施

　　物业管理节约能源的对策措施

　　摘要:建设节约型社会，是世界各国可持续发展的共同方向，对于中国这样的一个人口众多、资源相对不足、生态先天脆弱的发展中国家而言，节约显得尤为重要。

　　关键词：物业管理；节能；措施

　　Abstract:theconstructionofaconservationorientedsociety,isthecommonworldofsustainabledevelopmentforChina,suchalargepopulation,therelativeshortageofresources,ecologicalcongenitalvulnerabledevelopingcountries,conservationisparticularlyimportant.

　　Keywords:propertymanagement;energysavingmeasures

　　而作为与人民群众生活息息相关的物业行业，可以通过确定节能目标、设计节能方式、推行节能管理、树立节能观念等方法对建设节约型社会做出积极贡献，以达到节能、节约型物业管理这一目标。节能、降耗、减排被列为今后我国经济和社会发展的一项长期战略方针和当前一项极为紧迫的发展任务。由于物业管理企业在物业管理中所扮演的角色，使得物业管理企业在建筑节能中大有可为。

　　在建成时间较长的物业企业及项目中，单单依靠对原有系统进行改造来达到节能的目的会因资金投入过高，改造周期过长等因素不易为业主所接受。因此，就要通过采取一系列科学的管理方法达到较好的节能效果。

　　一、制度和人员管理

　　制定切实可行的巡检计划，认真做好日常巡检工作，杜绝能源浪费现象的发生。重点控制用水系统有无“跑、冒、滴、漏”现象、公共区域照明是否按时关闭、供冷供暖期间能够封闭的场所是否适当封闭、能否保证换能效率增高、日常照明灯、装饰灯、节日灯的开关时间制度，水景、各种动力拖动设备等的运行管理制度并严格执行。在运行管理方面，作为物业管理企业要体现真诚服务、用心服务的良好素质，真正把业主的钱用在刀刃上。根据物业管理的服务要求，公共照明的开关灯管理制度需要公示。

　　二、建立记录并分析

　　通过对能源及易耗品消耗数据的记录和分析来挖掘节能潜力。一方面通过对每月消耗量分析入手，进一步细分每日的消耗变化，从而分析一些影响能源消耗的主要因素，在不断深入的过程中发现节能的方法。另一方面发现能耗异常时及时分析并查找原因，为业主减少不必要的损失。要求数据准确，字体工整清楚。

　　值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。如在2005年冬季供暖期间，北京一家物业管理有限公司下属某办公楼项目暖通人员通过对能耗记录的分析发现一段时期供暖系统补水量大大超出平均补水量，发现能耗异常及时分析报告。检查出个别用户存在私自使用供暖系统内热水的情况，因及时采取措施避免了更为严重的浪费情况的发生。

　　三、制定以节能为目的规章制度

　　企业不应停留在“人管人”的初级管理模式，一个成熟的、长期稳定发展的物业企业应通过完整、成熟且可操作性的规章制度对员工进行管理。此外，还可以通过制定《创建节能物业实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动全社区人员参加，以节约为工作准则。为达到节能的目的，物业管理企业至少还应制定以下几类规章制度：

　　（一）设备、设施保养、维修制度

　　针对设备设施，设备购置是设备管理的首要环节，要对设备购置进行定性和定量的技术经济分析，以求达到设备技术先进、经济合理、生产适用，才能确保生活方便，使用正常。以保障其工作效率为切入点，达到节能目的。制定详细的设备、设施保养计划与维修方案，对设备进行专业化的管理，降低设备、设施的损耗，保障设备处于最佳的工作状态，发挥其最大效力来达到节约的目的。（1）暖气设备和其他特种设备的日常性保养。按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气进行设备两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作；对其他特殊设备，按季度专人负责修理、管理、养护。（2）消防设备的日常性保养。对相仿专业水箱一般在规定期限内调水、放水，以防出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防水泵采取定期试泵的措施。

　　一是要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，做出正确决策。二是要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。三是要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，以中央空调为例：（1）定期的维护可以减少供暖系统管道的结垢机会、延长管道寿命，不仅节约了因管道腐蚀而发生的更换费用，同时减少了不必要的热消耗。（2）如中央空调运行的节约，在制冷温度越低，制取单位冷量所需的能耗就越高。所以开空调时能否控制好室温在允许范围内偏高的室温状态下对节电有很大的意义。可以在天气不是很热的季节决定开机时间、停机时间，根据天气预报情况决定当天或某时间段的冷水供水温度，控制冷气流失，积极宣传和贯彻政府将空调室温调高1-2度的节能要求，停机后充分利用系统的剩余冷量等等，这样必将可以收到明显的节能效果。物业管理企业切实做好节能工作，从小处入手，必能创造出良好的经济效益和社会效益。（3）如在建筑物墙体、屋面的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的科学核定、垃圾收集和处理方式等等。（4）花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。通过以上方法的不断节约努力，必将会节约可观的能源。

　　（二）建立工作流程和确定工作范围

　　针对工作方法，以减少无谓的浪费为切入点，达到节能目的。制定详细的各项工作流程、方法及易耗品适用事项。在达到工作目标的前提下，减少成本的支出。以保洁员为例，在划分工作后，实行全天候保洁，使业主在清洁、卫生、舒适的环境中工作、生活。通过对该保洁员责任区面积、材质、保洁项目以及用水量、易耗品的分析，制定该责任区保洁各项工作的方法、用水量、易耗品用量、公用设施进行检查、维修、养护的制度来达到节约的目的。以绿化养护工为例，花木的养护工作须一年四季不间断地长期进行，只有这样才能使其生长旺盛，花红绿叶。养护工就可以根据天气条件决定浇水量、根据品种或生长期来决定浇水量，来到达节约用水的目的。对维修实行服务承诺制的有偿服务，在接到报修电话半小时内到场，在“快速及时、保质保量”的前提下，做到水电维修不过夜。建立24小时值班制度，对业主的报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等进行解答、处理，定期向业主发放物业管理服务工作意见征询单，对合理意见进行整改，以实际行动为广大居民创造了一个优美、舒适、安全的居家生活、工作办公环境。同时，快速及时的维修也保障了跑冒滴漏的控制。

　　（三）建立巡检和监督制度

　　针对责任人员，以杜绝其消极怠工为切入点，达到节能目的。通过制定合理的巡检时间及频率配以严密的监督手段，对浪费现象及时发现、及时解决，对有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈。对于暖通专业人员要及时调整卫生间阀门的使用状态，杜绝长流水。并结合一定的奖惩制度提高相关责任人对节能的重视程度达到节约的目的。

　　当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。总之，节能管理是涉及到多方面的综合管理且任重道远，物业管理企业需要提高自身专业化管理水平，不断提高、更新技术，提高从业人员的素质，总结经验，创新、完善节能管理办法，将一般的物业管理提高到节约型管理的高度，才能给整个行业带来了跨越与提升。

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