房地产企业融资存在的问题及对策论文(3篇)

篇一：房地产企业融资存在的问题及对策论文

　　实用标准文案

　　某某财经学院本科生毕业论文

　　房地产企业融资问题研究

　　姓

　　名

　　学

　　号

　　专

　　业

　　指导教师

　　会计学

　　〔讲师〕

　　2009年5月15日精彩文档

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　　摘

　　要

　　房地产业是我国支柱产业之一，其健康开展对我国国民经济的开展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康开展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的本钱与利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速开展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都开展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规X，尤其是对房地产金融方面的监视管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进展企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。

　　本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进展了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的根底理论和现代融资理论的开展进展简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以与融资方式的其他开展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比拟单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化开展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低本钱的融资方式。

　　关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式

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　　AbstractTheindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbeesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.

　　KeyWord：realestateindustry，RealEstateFinancing，Financingchannel

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　　目

　　录

　　1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度12房地产企业融资概况与问题分析32.1房地产融资概况332.2我国房地产企业融资存在的问题与原因分析4453房地产企业融资模式研究73.1我国房地产企业融资方式3.2房地产企业创新融资模式探索78894房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1房地产开发个环节合理的融资方式101010104.2不同房地产开发项目融资方式选择1011实用标准文案

　　114.3不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢14实用标准文案

　　1引

　　言

　　1.1研究的背景和意义

　　上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场开展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规X房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。

　　房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，开展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。

　　1.2文献综述

　　近几年来随着经济的开展，房地产行业表现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进展分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进展研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。

　　1.3研究的主要内容和方法

　　本文主要内容是综述整理房地产融资问题开展现状；分析造成此种现状的原因；以与不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新

　　本文的研究方法分三个步骤：

　　提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。

　　分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进展分析进一步论证论点。

　　解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。

　　的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。

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　　1.4研究进度

　　08年1月—09年2月，收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和根本理论进展综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定。

　　09年2月—3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。

　　09年3月—4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。

　　09年4月—5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文辩论。

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　　2房地产企业融资概况与问题分析

　　2.1房地产融资概况

　　改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大开展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款与个人购建房贷款〔包括住房抵押贷款〕等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。

　　房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性开展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的开展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规X的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济开展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业开展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规X的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状与存在的问题进展深入法分析。

　　1〉银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道

　　由于国内金融市场不兴旺，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以与基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个局部，而预售款中的大局部来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高[王希迎，2005]。

　　2〉以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

　　目前，我国房地产企业的融资方式有三种：一是，股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。二是，企业债券融资。在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。三是，房地产投资资

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　　金和房地产信托等其他直接融资方式很少。我国目前尚无标准的房地产基金，个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。

　　3〉外资在房地产融资中所占比例下降

　　尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。特别是直接融资方式比例偏小。外资多以简介方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金[X朝元，2008]。

　　4〉宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试

　　为了抑制房地产投资过热，防X银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等。紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧X，不得不开始多渠道融资的尝试。

　　2.2我国房地产业融资存在的问题与原因分析

　　由于中国的房地产业还处于起步阶段，融资的途径比拟单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。兴旺国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道。因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业开展的瓶颈[衷晟，2005]。

　　房地产融资是房地产业开展链条中的重要组成局部，为房地产业的开展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速开展的同时也存在许多潜在问题，归纳起来。主要有以下几个方面：

　　1〉融资结构单一、间接融资比重过大。

　　目前，我国房地产融资结构比拟单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段〔取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段〕每个阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势。但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承当者。

　　2〉对房地产融资的限制因素太多

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　　X青水[2006]指出“融资，不单纯是为建设和开展聚集资金的问题。它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程〞。房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式。目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。其它融资方式受政策、金融体制的影响与制约较大，因此其开展比拟困难，有很大的局限性。

　　3〉银行贷款方式与金融创新太少

　　房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比拟短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式与其他融资方式有待拓宽和创新。

　　4〉相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展

　　目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。缺乏相互的一致性和协调性。操作困难。直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所承受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境[李冬梅，2004]。

　　我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的。但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善、真正视线融资渠道多元化。问题的成因主要表现在一下几个方面：

　　1〉房地产金融缺乏创新工具

　　与兴旺国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

　　2〉房地产金融体系效率不高

　　金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进展合理有效的配置。最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足。另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到适宜的对象进展投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

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　　3〉房地产金融体系还不健全

　　当前我国政券市场的改革和开展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位。股权分立、缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的开展还不成熟。致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大开展。从而导致我国房地产企业融资方式比拟单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假如干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定开展。

　　4〉与房地产金融相关的法律法规还不完善

　　由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规X开展与安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。对房地产企业的信息披露行为实行监视，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率[牛凤瑞，2004]。

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　　3房地产企业融资模式研究

　　3.1我国房地产企业融资方式

　　在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。

　　1〉预收账款

　　房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以与委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

　　2〉银行信贷

　　开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

　　3〉房地产开发债券

　　债券是一种明确债券债务关系的金融工具，债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。

　　4〉上市融资

　　通过上市融资是房地产企业重要的筹资。股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式[王希迎，2005]。

　　3.2房地产企业创新融资模式探索

　　从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都过度依赖银行。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新

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　　势在必行。在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。

　　房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金[黄晔，2005]。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。对开展我国房地产投资基金的几点建议：深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。

　　融资租赁是在分期付款的根底上，引入出租服务中所有权和使用权别离的特性，租赁完毕后将所有权转移给承租人的现代营销方式。相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看，开展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化开展。接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合〞的案例：

　　2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理〞的融资形式完成。沪上一家大型房地产公司将其拥有的某某一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租〞合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务〞合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

　　这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以与商业银行三方“共赢〞的局面。

　　首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业在保存对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。

　　然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包〞卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为根底，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务〞银行可以收取不低于保理融资额1%的收续费。

　　第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目。另一方面，通过“售后回租〞房地

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　　产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过每年还本，每季还息的方法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。

　　这个项目的成功运作，为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，躲避和分散风险，共享项目利益。实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。可见，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。

　　目前还有很多由根本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。

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　　4房地产企业应如何选择适合的融资渠道

　　融资方式的选择应“据实选择〞。对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求，如何根据自身实情来确定最优融资结构，躲避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容。

　　4.1房地产开发各环节合理的融资方式

　　房地产开发主要有以下环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。在此，根据各阶段融资不同的需求，将环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具。

　　该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上的限制，一般房地产企业可以承受较高的融资本钱。夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资金比例达到30%以上后可考虑使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券与海外资金合资设立项目公司进展投资，上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险[韦泱，2005]。

　　基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，完工后生产资金转化为成品资金。在该阶段，房地产企业适合选择选用信托、夹层融资等方式，虽然融资方式的本钱很高，但受政策限制较少，相对容易得到资金。短期融资债券是在生产阶段和销售阶段进展衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。

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　　本阶段主要是购房者需要融资，可选用按揭贷款、住房公资金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付〞。

　　4.2不同房地产开发项目融资方式的选择

　　不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场开展状况和企业信誉等方面。

　　住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式死开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。对于别墅、高档住宅等，夹层融资、信托、项目融资等是较为理想的融资方式。而普通商品房购置者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。

　　商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。商业房地产的融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更为旺盛。我国现有的房地产基金比拟适用于投资于办公楼、购物中心等；大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式；短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目；海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

　　4.3不同规模房地产企业的融资方式选择

　　对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，可以在进展内源融资的根底上进展银行贷款。同时拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。几乎所有融资方式都可以选择，其中有集中融资方式〔上市融资、发债融资、海外资金等〕几乎成为他们的专利。

　　而对于位数众多的中小房地产企业来说，应积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速开展变化。应采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进展融资。

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　　结

　　论

　　房地产作为一个高资金密集行业，国内融资渠道不畅，金融品种欠缺，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部门建立与开展多元化的金融融资体系。

　　首先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管样的融资方式或者融资的工具，最终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现。通过多元化的金融创新。建立各种房地产金融品种周转的市场。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力。

　　其次，创新和丰富多元化融资的品种。选择适合中国人投资特点的金融品种要了解中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等。这样就能更好的房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，有缓解了房地产供求的关系。

　　另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和。

　　随着国内外经济、金融形势的不断变化和开展，我国房地产企业应积极开拓思路，利用一切可能的融资渠道，走多元化开展的道路，探索适合自己企业实际情况的高效低本钱的融资方式。

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　　参考文献

　　[1]王希迎，丁建臣，陆桂娟.房地产企业融资新解[M].：中国经济，2005.[2]谷祥.房地产投融资指南[M].：中国金融，2006.[3]X朝元,梁雨.中小企业融资渠道[M].：机械工业，2008.[4]X青水.会融才会赢[M].：中国经济，2006.

　　[6]牛凤瑞等.中国房地产开展报告[M].：社会科学，2004.[7]黄晔．中国房地产企业融资渠道分析[J]．中国科技信息．2005(8)．

　　[8]衷晟．房地产开发融资方式探析[M]．：中国房地产金融，2005．

　　[9]申屠青南．宏观调控声声急，房地产企业融资各显神通[N]．中国证券报．2006–10–26(8).[10]江艳玲，杨柳青．房地产融资渠道应走多元化[J]．宏观经济管理．2004(8)．

　　[11]胡文韬．我国房地产融资方式的转变[J]．中国房产信息．2005(8)．

　　[12]韦泱．试析房地产多元融资的创新之道[J]．中国房地产金融．2005(1)．

　　[13]李冬梅．房地产融资的资本市场[J]．城市开发．2004(6)．

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　　致

　　谢

　　本论文是在尊敬的教师的悉心指导下完成的，在此学生表示衷心的感谢！在论文的、资料的收集和撰写过程中，教师提出很多指导性意见。全文的修改和审定无不凝聚着

　　教师的教导。导师严谨的治学态度和忘我的敬业精神，让我受益终生。从导师身上，我不仅学到了扎实的专业知识，也学到了做人的道理。

　　感谢家人对我论文写作的支持和生活上的照顾，谢谢它们的理解！

　　感谢同宿舍同学的意见和建议，感谢所有给予我关心和帮助的朋友和同学！

篇二：房地产企业融资存在的问题及对策论文

　　房地产企业融资现状问题及对策

　　中国房地产企业融资：现状、问题及对策

　　楼主刁宣诚发表于搜房网-武汉业主论坛-洋澜·国际康城

　　房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国现有3万多家房地产开发企业。2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，占同期固定资产18.3%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月召开的中央经济工作会议上，明确2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点。据专家预测作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。

　　房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程。

　　一房地产开发资金增长迅猛

　　中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。根据有关统计数据，2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元，是1997年的3.4倍，其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源（主要是定金及预付款）分别是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零，利用外资2003年为184亿元，比2001年（最低的135亿元）增加49亿元，但所占比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）三个方面。

　　二2003年房地产企业融资现状

　　在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。

　　1.特征

　　第一，资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比去年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4%，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1%；定金及预收款5085亿元，增长38.1%；利用外资184亿元，增长17.9%。此外，2003年1～月到位资金高于2002年全年。

　　第二，开发资金仍以银行贷款——间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小

　　比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。

　　第三，房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一，央行2003年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号，以下简称“121号”文件)出台后，对房地产业界造成较大冲击，8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

　　（国发［2003］18号，以下简称“18号”文件）出台，对房地产又多有鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的是房地产信托，虽然规模不大，但却有一个好的起步。根据不完全的统计，2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如，仅2003年10月的半个月时间里，北京市就有“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进入市场发行。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，计划一个月但实际上只用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月，交易型的信托产品也在天津登台亮相。

　　2.“121号”文件的影响

　　2003年中国房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。因此，被业内人士称为“房地产政策年”，特别是“121号”文件给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。“18号”文件让房地产开发商们松了一口气，可谓是先悲后喜。

　　房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。

　　其一推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。

　　其二开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开

　　发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。

　　其三房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。

　　其四房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。

　　三房地产融资存在的问题

　　随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产开发企业面临融资的主要问题。

　　第一，贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

　　第二，房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16.8万亿元，比年初

　　增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。

　　改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

　　第三，房地产融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

　　经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金

　　等。但各种融资方式均有一定局限性。

　　银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

　　第四，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

　　第五，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。

　　四2004年主要的融资方式

　　2004年中国房地产将迎来“融资年”。这是国家金融政策的调整和房地产业扩张对资金需求的增强所致。从宏观上来看，房地产融资问题关键不是资金的供给，而是融资渠道和融资工具的创新。据预测,银行贷款和信托融资将上升为2004年中国房地产融资的主流。

　　1.银行贷款仍是重要渠道

　　尽管“121号”文件对银行贷款进行了限制，但银行业不会因此放弃房贷这块不良率较低的业务，加上当前其他融资渠道各有局限，银行贷款2004年仍将会是房地产融资的主流。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。

　　2.房地产信托快速发展

　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。信托的方式有两种，即投资收益型和借贷型。我国目前主要还是借贷型，这符合现在的运作方式，与其他方式相比，信托更注重的是抵押和担保。

　　房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

　　党的第十六届三中全会首次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出，这预示信托业的美好发展前景。尽管信托投资公司已经有几十年的发展历史，但《信托法》、《信托投资公司管理办

　　法》和《资金信托管理暂行办法》2001年才颁布，信托公司经过5次清理整顿，重新登记之后，才开始涉足房地产业，其业务时间很短。2002年全国房地产信托共融资10.3亿元，仅2003年第二季度，全国各地的信托公司就推出针对房地产的资金信托产品54个。尽管如此，与银行贷款业务相比，信托所占比例可以忽略不计。

　　在房地产融资的诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，“121号”文件持续执行，信托能够成为房地产业融资的新热点，成为与银行并驾齐驱的融

　　资模式。2004年房地产信托将有更多的创新产品出台。特别是信托将成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。但是，由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。

　　信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

　　同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。此外，相对于其他任何方式,如基金、国债、债券、企业债的发行，信托的特点是不需要央行的批准，“一法两规”（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）对它的政策只是需备案。

　　3.整合信托＋银行组合工具

　　解决问题的根本途径是寻找高品质资金的来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托＋银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

　　信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

　　五拓展房地产融资渠道的对策与建议

　　1.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

　　党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

　　在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创

　　融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

　　房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

　　2.中小房地产企业融资方法

　　“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：

　　第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

　　第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

　　3.加快完善房地产金融立法

　　房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

篇三：房地产企业融资存在的问题及对策论文

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　　关键词

　　......................................................................1房地产企业融资存在的问题及对策研究

　　——以万科集团为例

　　摘

　　要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。

　　关键词：万科集团；

　　融资；金融机构

　　AnalysisontheDevelopmentandfinancingdifficultiesofsmallandMedium-sizedEnterprises——VankeGroupasanexample

　　Abstract:

　　Theimportantpowerofsmallandmedium-sizedenterprisestopromotetheeconomicandsocialdevelopmentofourcountry.However,inacountrylikeourcountry,thestate-ownedbigbanksdominatethecreditmarketandhavenotcompletedtheconstructionofthecapitalmarket;Itisdifficultforsmallandmedium-sizedcompaniestomakeloansfromallovertheworld.Theuniversalproblemappearstobeparticularlyprominentandhasrestricteditseconomicandsocialbenefits,soitisurgenttooptimizethefinancingenvironmentforsmallandmedium-sizedenterprises.TheexistingfinancingmodelsofSMEsincludefinancialsubsidy,bankloans,self-financing,Thispaperstudiestheroleandcharacteristicsofsmallandmedium-sizedenterprisesinChina"seconomicdevelopment,andanalyzesthetheoryofcapitalstructure.

　　Therelatedtheoriessuchasthetheoryofcapitalpreferenceanditsapplicationtothefinancingofsmallandmedium-sizedenterprisesinChinaarediscussedinordertofindoutthepresentsituationandcausesofthedifficultiesinfinancingofsmallandmedium-sizedenterprisesinChina.Finally,ThepaperconcludesthatthekeytosolvethefinancingproblemofSMEsisthejointeffortsofthegovernment,FinancialinstitutionsandenterprisestoestablishandimprovethefinancingmechanismandsocialcreditsystemforSMEs.ActivelypromotethediversificationoffinancingchannelsforSMEs,marketizationoftransactions,Standardizationofoperationsandrationalizationofstructure.Atthesametime,weshouldcreateanequalfinancingenvironmentforSMEs.ThispaperpresentsthreeaspectsthatcomplementSMEs"financingservicesandimproveSMEs"ownliteracy.Toalleviatethefinancialdifficultiesofsmallandmedium-sizedenterprisesinChina,Financecostlycountermeasuresandsuggestions.Keywords:minorenterprises；financing；bankinginstituti

　　引言

　　随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。而房地产企业在协调这些矛盾时所扮演的角色至关重要，尤其是在积极打造特色优势产业方面。不过，融资难的问题，却让这些房地产企业的发展处于尴尬境地。在企业管理中，融资是资金管理的重要环节。因为优化企业资本结构的前提，就是不断优化金融环境，只有这样才能给企业的融资决策提供更准确的信息。当然，融资渠道可以多式多样，因为借助融资渠道的不断拓宽，房地产企业可以持续积累资金，从而为市场经济改革和由此带来的竞争夯实资金基础。作为我国社会发展中的一个重要的组成部分，中小规模的公司在我国的社会经济发展及产业化结构演变过程中具有举足轻重的作用。目前，在国内外该领域内都达成广泛共识，指出中小型公司在新时期新阶段一定会担任主要角色，成为促进全球社会经济进步的关键力量。中国作为世界上最为重要的发展中国家，它已逐渐发展成为仅次于美国的世界第二大超级经济体，因此，如何提高万科企业的基本竞争力，提高他们对风险的抵御力和促进他们的可持续发展是一个重要问题，目前需要加以研究。当前，无论是理论研究领域，还是实践运营领域，都在持续关注着房地产企业这一问题。要想解决房地产企业融资难的问题，首先需要从根本上认清导致这一问题产生的理论实质，然后才能结合我国当前融资环境提出解决问题的方式方法，毕竟它对我国经济持续、稳定的增长造成了愈加深远的影响。在当前的融资环境下，房地产企业在融资的恶性循环中已愈陷弥深。大多数房地产企业在面临资金短缺时，也同样伴随着绩效持续下降的问题，从而导致融资审核出现信用不良，最终直接影响融资结果。所以，解决房地产企业融资难的问题，首先就是研究问题本质，找准切入点，再结合外部环境提出相应的对策。

　　1房地产融资概论

　　1.1房地产融资的概念内涵

　　从广义上讲，房地产融资涉及房地产开发过程中的一系列金融活动，通过货币流通和信贷渠道的流通和消费，包括筹资、使用和清算。

　　从狭义上讲，房地产融资是指房地产公司和房地产项目进行的直接融资加上间接融资，这包括抵押信贷和资本市场融资。

　　1.2房地产融资的必要性和意义

　　近年来，由于房地产市场的蓬勃发展，房地产行业的迅猛发展也促使大批企业投资者关注房地产市场，他们将重点放在房地产市场上，并将工业中心转移到房地产开发上。传统的融资方式和渠道不再能满足房地产的融资需要，房地产企业现在是一个严重的资金短缺的情况，扩大房地产融资的范围来促进企业融资的多样化。这是我们房地产公司的当务之急要解决的事。

　　房地产开发企业的生存和发展与融资齐头并进，对融资的良好控制可促进企业的增长和发展，对融资缺乏控制将不可避免地影响企业的健康发展、稳定和信誉，并可能对企业、债权人和国家造成损失。

　　房地产企业支撑着我国的发展，它的健康可持续发展关系到我国国民经济的发展，但我国房地产部门的发展尚未成熟。一些成熟的房地产市场经验在国家实践中很少得到应用，资金短缺一直是房地产部门发展的主要障碍。仅依靠房地产公司的资金来进行房地产项目的开发和运营是很难完成的。再者，我们的房地产企业有一个相对独特的融资模式和渠道，但企业融资能力薄弱，过分依赖银行贷款融资。根据统计数字，银行提供70%的房地产项目融资，甚至90%的项目在很大程度上依赖银行信贷，从而使银行系统承担了房地产部门的大部分风险，房地产公司面临着金融链严重断裂的危机。我国房地产部门的这一特点使我们对这一问题的研究变得非常重要。本文件审查了我们房地产公司的融资方式，并讨论了建立多样化融资模式的重要性和方法，这种模式可吸引房地产公司注意扩大融资渠道。提高对金融系统潜在风险的认识，并成为其他企业有效减少发展风险、克服发展障碍和实现健康发展的重要参考。

　　2我国房地产企业各类融资模式

　　2.1银行开发贷

　　这是目前最常用的为房地产公司融资的方法。资金的主要来源银行本身。当前，主要的要求是“四三二”，即四个证件齐全，其本身的供资率不低于30%，具有二次开发资格。这样做的方法是向银行提供关于项目的基本资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行管理人员编写关于贷款的研究报告，并将其提交风险部审查，然后提交贷款委员会。根据信贷额度，必须向中央办事处报告。

　　申请一经批准，即发出一项批准令，列出银行的要求，企业可在批准令后提取资金，发展贷款费用相对较低，利率在4.75%至9%之间。

　　2.2债券融资

　　债券融资是一种信贷债务，主要是公司债、企业债、中期证券、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审计当局的判断，是公司债，可转债和可交换债由证监会和证券交易所进行审查，通常是高质量企业信贷的典型融资形式，约占信贷融资的50%。随后，国际贸易法改革和发展委员会对企业债务进行审计，该委员会约占信贷融资的20%；中间股票、短期协议、指导工具等由协会审查，占应收款融资的大约30%。债券融资在资产规模、利润率和现金流动方面都需要高质量的公司评级。在这方面，需要有一个良好的公司治理框架。这是通过评级、财务核对、近三年的财务审计、关于内部控制的法律意见、评价报告等方式进行的，然后提交给证监会或交易所机构、发改委或银行间市场。这样以来会造成更多的材料和更复杂的程序。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

　　2.3股权融资

　　这些主要是国际证券交易协会上市的股票、私募股权基金、专项股票融资等。众所周知，这是一个股票交易所或一个借壳结构调整。目前，这种市场环境和监管政策很难实施，除非是特别高质量的，而且由于首先要求会计公司、交易所和法律机构提供咨询意见而变得更为复杂。澄清在资本、帐户等方面的参与关系，然后将材料送交证监会，为初审法院等确定一份等候名单，但不详细说明。近年来，私募股权基金的增长速度加快，相对的规章制度不那么严格，但速度相对更快了，这种做法类似于银行为发展提供的贷款——股票融资，即为获得资金而转让股票，举个例子就是华夏幸福的股东王文学向平安转让股权来获得大额资金。

　　2.4海外融资

　　随着金融信贷的紧缩，传统的融资渠道受到限制，资金将受到限制，或在不久的将来成为房地产公司的一个困难的处境。外国融资正在成为一个重要的资金来源。海外金融市场日益成熟，融资成本低，这有助于房地产市场国际化的可持续发展，并有效地减少了国内房地产企业对银行信贷的过度依赖；金融系统。筹资方式可以使金融系统的风险能够有

　　效的分散，从而在一定程度上减轻了企业的压力。由于外国房地产投资对发展项目提出了要求，要求在整个发展过程中保持透明度，因此国内房地产公司面临着巨大挑战，以及国内和国外筹资政策或融资风险之间的差异。

　　2.5资产证券化

　　房地产证券化是指将房地产投资权利以实际投资物形式直接转换为债券形式，换言之，这是一个过程，低流动性房地产投资以产权形式直接转变为资本市场上的证券金融交易的过程。房地产证券化有两种形式：从银行的角度看，金融机构为资本市场提供资金，将其房地产债权分为小股证券，出售给广大公众，即大量投资者，以便他们筹集资金以重新发行抵押贷款。另一方面，从非金融机构开始，房地产投资代理人将房地产的价值从固定资本形式转变为流动性证券组合，由资本市场销售提供资金。

　　2.6非标融资

　　这主要包括但不限于信托、接受的汇票、各种形式的收益权、应收账款、代理贷款等，主要的资金来源多种多样，信托基金也是房地产公司非常常见的筹资工具。与发展贷款类似，相对批准的费用比银行发展贷款的费用要低一些，因为这些资金不是本机构特有的资金，所以成本更高，质量最低的企业的成本越高。目前成本大约10%-15%左右。承兑汇票有银行承兑汇票和商业承兑汇票。

　　综上所述，金融市场受到严格的管制，包括用于发展的银行贷款、公司债务、信托公司、私人基金和股票融资；相对而言，外债、短期融资、中期本票。而且，ABS也比较难获得贷款，经营贷款、企业贷款和非竞争性贷款。IPO和定向增发基本停了。

　　中国人口多，而现在是个信用比较重要的社会，所以融资要提高公司信用度多采用债卷融资。现在的人多数会拿手中的闲钱来投资，所以债卷融资是个很好的方式。

　　融资对房地产企业是重中之重，关乎着房地产企业的生存问题。而融资方式的正确性对融资起着关键性的作用，融资方式很重要，提高融资方式的正确性就是房地产企业能不能更进一步的新目标。

　　3我国房地产企业融资现状

　　3.1融资渠道单一

　　根据中国人民银行的统计，到2018年上半年，金融机构在中央银行的贷款余额为

　　134.49亿元，比同期增加了15%。其中23.94亿元用于抵押贷款，相对于同期高了0.97万元，占贷款余额的18.07%。房地产企业主要通过商业银行贷款获得资金，包括个人抵押和房地产开发贷款，如图3.1所示，房地产贷款余额在2011年至2017年期间呈总体上升的形势。

　　图3.12011年一2017年房地产企业贷款余额

　　图3.22018年房地产开发资金来源

　　如图3.2所示，上市公司使用银行贷款来获得其大部分资金，而公司则向银行借款，作为其获得的土地和固定资产的担保，尽管通过银行贷款获得资金的过程相对简单，由于其固有的特点，受到政策和到期债务偿还的严重影响，上市公司面临着更大的财务压力。根据统计数字，银行贷款已占房地产上市公司发展资金总额的35.2%，特别是在房地产购买等中型房地产上市公司中的比例。它们获得40%的银行贷款融资；根据结构性融资理论，公司融资优先于国内融资，其次是外部融资，但是，大多数房地产上市公司的财务状况是相反的。企业高度依赖银行贷款，如果银行在下一个融资过程中停止与企业的合作，它们将无法满足其融资需要，并有可能打破融资链。

　　3.2债务中流动负债比率过高

　　流动负债包括短期贷款、应付账款、预付账款、应付工资和按公允价值计算的财务负债，其变动情况列为本期（含一年）的损益。流动资金系指流动负债与总负债的比率。过度的流动性比率表明过分依赖短期贷款和应收账款，对银行而言，短期贷款对企业来说更容易获得，因为偿还期短，对长期贷款的信心增强。就房地产开发公司而言，当项目达到30%时，即提前获得资金，但就房地产开发项目而言，周期很长，所需资金相当大，资金回收期很长，不确定性更大。根据公布的统计数字，一家公司的合理流动负债率在30%至70%之间，但如图3.3所示，从2011年到2017年，中国上市房地产公司目前的平均债务比率超过70％。例如鲁商置业，到2018年，负债的流动性比率达到85.84%，而根据公共信息，房地产企业的项目周期通常比定期短期贷款的周期长三年，后者的期限并不一致。随着项目资金的回收周期，这在某种程度上增加了偿还当期利息的压力。

　　图3.3房地产行业2011年一2017年流动负债比率平均值

　　3.3房地产上市企业资本结构存在不合理性

　　资本结构，也称为企业各个组成部分的组织结构，通常以资产与负债（负债与资产）的比率来衡量。根据科学家的分析，公司资产和负债的百分比还不到健康状态的70％。

　　根据国泰数据库提供的数据，自2011年以来，上市房地产公司的资产和负债比例已超过70％，并且还在上升。房地产部门本身是资本密集型部门，资金需求很大，而且往往是贷款，再

　　加上房地产部门的资金回收期长、偿付能力低和持续的高负债率。如果一个企业的资产和负债超过70%，在房地产项目的执行过程中发生危机，而且买方对该企业不信任，那么融资链可能破裂，导致该企业破产，对债权人和股东都有损失。

　　4万科集团的融资现状

　　长期以来，银行贷款一直是房地产公司的主要融资渠道，而万科集团与银行一直处于密切的相互关系。20多家银行，包括农业银行、中国银行、工商银行、民生银行、招商银行、邮政储蓄银行等，都与万科地产保持着合作关系。2015年2月3日，万科地产与中国邮政储蓄银行开始进行合作，并且就其战略合作关系签署了协议，而邮政储蓄银行向万科提供了200亿元的综合贷款。同年2月6日，万科房地产与农业银行签署了一项战略合作协定，由此，农业银行向其提供了200亿元的信贷额度，用于建设民宅、新的城市化、社区融资等。通过与银行的广泛业务合作，万科集团可以减轻一些财政压力，扩大资金来源途径。

　　随着一系列房地产融资监管政策的出台，房地产公司从银行获得贷款变得更加的不容易，而且贷款条件也变得更是严格。2005年，为了遏制住房价格的迅速上涨，国家推出了“国八条”，这是政府第一次对房地产价格进行管理，随后又发布了更多关于商业银行贷款管理的通知，如“国六条”、“国十五条”等，以更具强制性和更具操作性的方式处理房地产市场的不合理性的现象。2008年，全球金融危机席卷而来，使得房地产行业开始步入衰退期，为了刺激经济，启动了“国十三条”，以刺激经济发展，刺激房地产市场的价格上涨，随后推出了“国四条”、“国十一条”、“新国一条”、“新国五条”等，目的就是对不断上涨的房价进行有效地抑制。房地产市场仍然由国家管理，银行已加强了对房地产企业贷款的要求，以避免信贷风险。

　　表4-1显示了2014年至2018年的银行贷款总额，到2018年12月底，万科地产的贷款总额为1561.0亿元，相比于2017年的年底的额度增加了472.8亿元，其增长率为43.45%，并且自2014年以来，银行贷款的现象一直在不断地增高。如表3-1所示，银行贷款在总负债中所占的比例从40%到2018年12月底的43.11%，其变化幅度不等，其中很大一部分贷款是银行贷款，它们是万科地产融资的主要模式之一。

　　表4-1万科地产2014-2018年银行贷款情况

　　年份

　　银行贷款合计(亿元)增速（%）

　　总负债(亿元)银贷/总负债(%)

　　2014.062014.122015.062015.122016.062016.122017.062017.122018.062018.12252.7311.6507.5517.3596.6602.7758.21088.21517.81561.0-23.31%62.87%

　　1.93%15.33%1.02%25.80%43.52%39.48%43.45%637.69830.861188.121441.661617.541972.992165.852688.063237.73620.8439.63%37.50%42.71%35.88%36.88%30.55%35.01%40.48%46.88%43.11%数据来源:万科地产半年度、年度审计报告

　　就贷款构成而言，截至2018年12月31日，不到一年的短期贷款为796.6亿元，占贷款总额的51.0%；一年或一年以上的长期贷款为764亿元，占贷款总额的49.0%；短期和长期贷款为如表3-2所示，其贷款额度基本相同。关于年底贷款的组成，短期贷款比例的增加和长期贷款比例的持续下降表明，根据万科地产的宣布，短期不动产贷款的数量在不断增加。根据万科地产的公告表明，公司从银行贷款主要以集团的房地产、设备、土地使用权、投资房地产、开发中物业、竣工物业、银行现金和集团内几家子公司的股票权益为担保。

　　表4-2万科地产历年借款构成情况

　　2018（亿元）

　　占比

　　2017（亿元）

　　占比

　　2016（亿元）

　　占比

　　2015（亿元）

　　占比

　　少于1年

　　796.651.0%358.0032.90%

　　190.3031.57%102.3019.78%1-2年

　　558.635.8%443.4040.75%201.3033.40%134.1025.92%2-5年

　　196.312.6%278.8025.62%204.1033.86%272.4052.66%5年以上

　　9.10.6%8.000.74%7.001.16%8.501.64%总计

　　1560.6100.0%1088.20100.00%602.70100.00%517.30100.00%

　　2014（亿元）

　　占比

　　70.0022.46%

　　48.4815.56%193.1261.98%0.000.00%

　　311.60100.00%数据来源:万科地产半年度、年度审计报告

　　5万科融资模式存在的问题

　　5.1融资渠道单一狭窄

　　应当建立更加多样化的融资渠道。对于万科集团来说，其资金来源一直在随着我国的社会以及市场的变化产生相应的改变，其融资模式和融资渠道也变得日益多元化。然而，目前，主要由于集团内部积累，集团的资金来源在各个层次上都没有变化，而这些资金来源对于企业的发展是重要和必不可少的，万科集团进行外部融资比较困难，因此主要以内源性融资为主。

　　万科集团在进行内源性融资的过程中经常通过企业自筹或者向关系人借贷的形式来进行融资。万科集团选择内源性融资的方式来进行企业发展资金的提供，是一种比较节约成本和降低风险的一种方式，而且对于企业来说没有还款的压力，使企业在发展过程中能够对其发展过程进行深入地考虑，而不会受限于外部融资所带来的融资期限，虽然内部融资也存在一定的问题，而且对于规模不断壮大的万科集团来说内部融资是不能够满足其对于资金的大量需求的，但是目前对于万科集团的融资渠道过于单一，使其可以选择的融资模式受到了局限。以广东为例，其在2019年实现了民间投资资金来源17532.34亿元，其中在中国内贷款金额为2051.12亿元，其金额同比增长10.0%，但是其增速比同比下降33.5个百分点，在总资金来源中的比例为11.7%，与去年相比下降了0.4%。

　　5.2银行信贷是外源融资的主要渠道

　　对于万科集团来说银行贷款也使其主要的融资途径，其在进行外部融资的过程中主要通过商业银行贷款来实现，这种模式在未来很长的一段时间内将还是主要的万科集团的外部融资方式。由于我国的金融机构的数量和布局在市场上还没有得到普及，银行在人们的心目中的地位还是非常稳定的，因此万科集团在进行融资的过程中为了降低风险通常会选择银行贷款来解决融资问题，尤其是万科集团的生产经营条件在资本市场上的吸引力不大，因此其主要资金来源于银行贷款。2018年，银行对实体经济的贷款约占中国社会融资总额的2/3。去年，中国五个大型商业银行的贷款占全部商业银行贷款的80％，企业贷款余

　　额为17.4万亿美元。国家对于万科集团融资越来越重视，出台了相关保护万科集团的融资制度，使其能够具有更加规范和公平的融资方式和渠道。

　　5.3国家财政资金支持有限

　　西方最发达的国家非常重视并发挥万科集团在稳定经济增长和社会工作中的作用，对于万科集团发展经常会给予许多资金和政策上的支持，政府提出会在这个过程中其带头作用，对万科集团发展专项基金进行建立，给需要资金来发展的万科集团的融资行进行补助，使万科集团融资成本降低，使万科集团的融资压力降低。我国政府对万科集团发展也给予了高度的重视，随着我国的经济规模实力的不断增加，对于万科集团发展的财政资金支持力度也在不断的增加，使我国的经济转型升级和产业的高水平发展得到促进。国家对于万科集团发展基金也进行了设立，资金总额为60亿元，其中15亿元由中央预算提供。与此另外，联合国发展集团的发展基金已经在各级政府中设立，使各个地区的万科集团发展能够根据其自身的发展特点来进行基金的使用。但是国家财政资金数额是有限的，需要在使用过程中对那些真正需要的万科集团进行拨款，但是对于我国几千万的万科集团群体来说，仅仅通过争取财政补贴是不能满足其对资金的需求。

　　5.4民间融资比重大

　　我国的万科集团存在信息披露不完整、抵押物偏少的问题，因此在进行银行贷款的过程中往往不会很快，而且也比较难审核，但是在直接融资渠道方面也是相当匮乏的，万科集团在一些民营经济发达的地区经常采用民间融资来解决其对于资金的需要，而民间融资的规模的增长速度也是非常快的。民间资本进入融资市场使万科集团的融资渠道得到了丰富，而且其所具有的优势也是其他融资方式不具备的，但是其中的风险还是比较大的，没有相对规范和诚信的体系来对其进行约束。因此在我国的民间融资过程中总会出现许多资金方面的诚信问题，我国的民间金融尚没有相应的监管体系对其进行监管，也缺少完善的相关法律法规和管理建设，尤其是

　　“地下融资”的融资方式的出现，它继续增加私人融资行为的财务风险和财务欺诈的可能性。对中国经济发展和社会稳定的影响是巨大的。中国“互联网”金融的快速发展和同样的“私人融资”的发展进一步增加了金融风险。

　　6万科集团融资问题的原因分析

　　6.1发展水平不高是融资难的重要原因

　　6.1.1万科集团经营管理水平不高

　　万科集团对于公司治理以及相应的技术创新方面都是不擅长的，因此其对于经济风险的抵抗能力是不够强的，因此其在发展过程中就会受到一定的局限。部分万科集团仍停留初始发展阶段，对扩张规模不愿意进行资金投入；

　　6.1.2万科集团的财务管理不规范

　　根据中国人民银行的对万科集团财务管理制度进行调查，其结果表明其中50%以上的企业都存在不健全的情况，其中60%以上的万科集团存在信用等级不高的问题。三是缺少可供担保抵押的财产，其在外部融资的过程中面对着融资成本高的问题。四是部分万科集团的决策者与政府所出台的政策不熟悉，在政府部门推出相应的融资支持政策时没有及时去申请。

　　6.2不适应宏观调控与产业发展政策的调整

　　对于万科集团的融资难题来说，经济发展的新常态和我国产业结构变化也使其形势变得更加严峻。目前我国所实施的稳健货币政策会对信贷规模产生影响。由于我国产业结构调整，出台了供给侧结构改革政策，传统产业在对银行进行申请贷款的过程中更加不具备优势，因为这类企业在其经营能力方面是比较欠缺的，银行不愿意对其进行贷款，因为这会增加银行的资金风险，因此这类的万科集团更加难得到资金支持。当前宏观经济环境和行业市场对万科集团的融资也造成了影响，其在市场中所面对的竞争更加激烈了。在2018年广东的1000多家万科集团中超过42%的企业对于其自身的竞争力有了认为其是下降的，其中超过67%的企业对于规模的扩展表示不报希望。

　　6.3专门服务于集团的融资服务还不健全

　　6.3.1面向万科集团的有效金融服务供给不足

　　当前，万科集团融资主要通过银行贷款来实现融资，但银行对于强烈的市场需求下是不能实现无限供给的，因此会在万科集团申请贷款的过程中加大对其的审核力度，这对于万科集团来说融资变得更加困难了，由于其自身的管理能力和信息透明度不够，银行在对其进行审核时也是存在着重重困难，因此对于万科集团来说从银行贷款变得越来越难了。

　　6.3.2金融产品方面

　　万科集团可以选择的信贷产品还是比较少的，万科集团贷款需要通过银行对其担保条件进行审核，其对于接受的抵押品来说一般为房地产，对于知识产权、创新成果来说一般不进行考虑。在对企业进行审核的过程中需要对其纳税情况和往来业务情况进行调查，万科集团在融资过程中很难满足银行贷款的审核条件；

　　7万科集团融资优化的对策建议

　　7.1应着力提高自身素质

　　7.1.1加快企业转型升级

　　（1）为加快产品改进，万科集团需要关注和了解市场需求和消费增长趋势，使其在市场竞争中更具竞争力，使其引领市场趋势；

　　（2）积极进入新产业新领域。万科集团发展过程中需要对当前火热的高新技术和应用进行考察，使其能够把握住新市场的县级，在决策过程中根据实际发展情况进行调整，使其能够在新领域内大放异彩；

　　（3）积极向“微笑曲线”的两端延伸。万科集团除了开展主业，也需要在在其产业链上下游拓展，将企业的品牌和技术创新方面进行更加深入的研究和完善。

　　7.1.2完善企业管理制度

　　（1）健全财务管理制度

　　企业需要按照小企业会计法则建立更加规范的财务制度，在财务管理人员方面需要更加专业，很多万科集团对于其产权需要更加清晰的划分，使其在以后的发展过程中更加具有发展潜力；

　　（2）强化企业内部管理

　　为了更好地适应市场，企业还需要改革其内部管理制度，以便能够有效地提高其发展的质量和效率，使企业员工的积极性和创造性得到更大的提升，使其管理变得更加高效，使其内涵式发展的道路不断拓宽；强化人才培养

　　万科集团应当在发展过程中将其自身能力进行不断地提升，也需要建立一定的人才的培养和激励机制，以激发其各类人才的积极创造力，并形成一种卓越的模式。

　　7.1.3积极向资本运营的阶段发展

　　万科集团的资金主要通过银行贷款提供，但是万科集团在以后需要注重从资本市场融

　　资。目前我国对于万科集团资本融资渠道已经实现了很大程度上的拓展，官方和民间也出现了很多创业投资基金、风险投资基金，因此万科集团在进行融资的过程中除了向银行贷款融资之外还可以更多地考虑这些基金，使其融资渠道变得更加多样化，学会进行组合融资的新观，使企业利用资本市场的能力增强。

　　7.2政府部门应主动为房地产企业创造平等的融资环境

　　7.2.1进一步完善房地产企业融资支持的政策体系

　　近年来的经济发展下行压力加大，使房地产企业在发展中需要考虑更多的问题，对于中小微企业融资环境改善，需要制定更加灵活的法律规定和政策措施，使其在发展过程中能够通过更多的融资渠道来实现融资，对于房地产企业的金融服务质量也需要得到提升，使资本市场变得更加具有层次性，使市场信用机制建设得以完善，也需要大力发展融资担保。

　　7.2.2进一步加强对房地产企业融资工作组织领导

　　在国家层面，针对房地产企业融资的问题，应当建立专门的政府职能部，将更多相关部门的职能进行整合，使万科集团在进行融资的过程中能够得到更好的融资服务，在房地产企业融资难问题的解决方式方面也需要更加地多元化。

　　7.2.3进一步提高针对房地产企业的融资供给

　　国有商业银行机构需要根据相关政策手段对房地产企业给予更多的关注和关怀，使房地产企业贷款变得更加容易，同时银行对于万科集团贷款也需要对其风险有更深的理解;商业银行需要对高成长的房地产企业进行更加高度的重视。同时，商业银行必须改善对微型企业的财政奖励，并改善它们提供的金融服务。在这一方面可以借鉴先进发达国家经验，小微企业政策性金融服务机构的成立能够对其贷款变得更加方便。使小微企业融资的渠道更加广。

　　7.2.4进一步完善社会信用服务体系

　　各级政府对于房地产企业提供各类公共服务的机构的建设方面，需要为房地产企业建立公共服务平台网络，使万科集团在发展过程中能够得到更多的政府的关怀。使全国中小微企业信用体系建设得以推进，在这方面，我们可以积极借鉴广东省信用信息化建设和民营融资港口平台的相关经验。小型微型国家企业和小额信贷体系的建设离不开政府的援助，使房地产企业的信息透明度在原有的基础上更进一步，使小微企业融资信用信息不对

　　称的问题得以解决。

　　7.3金融机构应着力加强对房地产企业的融资服务

　　7.3.1银行机构要改进贷款授权授信制度

　　国家的中型和大型银行必须充分了解房地产企业发展的特点，而且，根据其发展特点提供贷款必须有适当的授权，使万科集团在贷款申请方面能够降低管理层次，使其贷款的审批程序得到简化，使基层银行和信贷人员也具有贷款的审批权限。最后，万科集团需要加强信贷风险防范意识，也需要为万科集团提供信贷激励统筹，银行基层工作人员需要对发展万科集团贷款更加积极。

　　7.3.2金融机构要改善提升融资服务水平

　　金融机构对于房地产企业的发展特点需要给予理解，开发与万科集团融资需求相适应的产品，将多种形式的金融服务展开积极发展;比如使担保公司与银行进行合作，来进一步地简化万科集团贷款的手续，也能够有效地给商业银行带来便利，使其在万科集团的资质审核方面可以节省许多的人力物力，在一定程度上节约了给万科集团贷款的成本。

　　7.3.3加快设立政策性的融资担保机构

　　政府需要继续推进政策保障机构的建设，以便更多的社会资本能够参与其中，政府也应当加强资本投入，使其运营效率得到保障。政府建设再担保机构能够使中小微企业在进行贷款的过程中政府能够给其进行更加合理的资金配置，这对于整个担保机制的顺利运转是非常必要的，使银行愿意与万科集团进行合作，也能够给担保机构以及民间担保机构带来更多的保障。

　　7.3.4积极发展多层次资本市场

　　万科集团的多层次资本市场的形成能够使万科集团在融资过程中向资本市场更进一步，也能够增加市场对于万科集团的宽容度，使其在融资过程中能够有一定的优势。转板机制的建立也能够推动企业在股权市场上能够实现一定的发展。万科集团在区域性股权市场上的挂牌手续也应当得到简化，给万科集团提供更加多元化的融资服务。

　　8结论

　　房地产企业对于国家的各个方面的经济发展和就业机会的增加方面都是有着重要作用的，因此其发展状况如何直接关系着我国的经济发展问题。但是房地产企业目前在融资方面还存在着融资渠道不够多元化，在融资方面没有健全的信用体系，在融资过程中面对

　　着融资成本高的问题，对于房地产企业的正常发展是有着非常大的影响的，目前需要对这些难题进行一个个的解决进行深入地研究。

　　本文对于万科集团目前所存在融资困难的问题进行研究，由于其在我国经济发展中的地位是非常重要的，因此政府需要积极地对万科集团的发展提供更加具有保障的政策来使其能够得到发展中所必需的资金。对于万科集团来说金融机构需要不断地提升其融资服务质量，使万科集团融资渠道得以拓展;万科集团在发展过程中需要提升其经营管理素质，使企业信用水平更高。

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　　致谢：

　　时光荏苒，转眼之间大学生涯即将结束，此时我首先要对我尊敬的导师说一声：谢谢您！有了老师的栽培和指导，才有了我今天的成绩。经过这段时间的资料搜集、学习和撰写，论文终于顺利完成。论文写作期间，其中的酸甜苦辣一言难尽，但有了导师不辞辛苦的悉心指导，本篇论文才得以完成，从选题的方向和意义、框架的构造、调查研究方法、论文的撰写、修改以及定稿，都得到了导师的莫大帮助，感谢导师不厌其烦地给出非常细致、且有针对性的、具体的改进建议，对我严格要求，他渊博的学识，严谨的治学态度让我深受感染，使我在撰写论文的过程中以及今后的工作中都受益匪浅。感谢在写作过程中给了我很多帮助的同学们，对于我论文中的一些细节问题及时指了出来并给我提了建议，帮助我更好的完成我的论文。

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