房地产开发与经营的风险分析与规避4篇

篇一：房地产开发与经营的风险分析与规避

　　房地产开发项目面临的风险及应对

　　措施

　　摘要：在经济的促动下，房地产开发项目增多，在这样的背景下，加强房产开发风险动态监管十分必要。结合实际了解到，房地产开发项目隐藏着诸多风险，为了确保房地产开发理想收益，需结合开发项目特征，实施有效风险管理，在合理措施保障下规避其中的风险，将风险因素消除，借此维稳房地产行业，助力其进一步发展。本文将围绕开发项目面临的风险，提出合理应对措施，以便为房地产开发提供参考。

　　关键词：房地产；应对措施；项目开发风险

　　引言：研究发现，所有房地产项目想要积极、优质推进，都要很多资金做支撑，同时这其中的运作步骤也比较多。作为房地产公司来说，需充分发挥资金管理的独特作用，增强投融资方面能力。为此，需注重规避房地产开发项目阶段的风险因素，实施细致分析，同时采用防范措施，保障项目开发真实收益。

　　1.

　　项目风险防范的作用

　　近年来，虽然受到疫情影响，但我国经济态势依旧平稳，没有形成较大的波动，社会经济恢复能力强，弹力较大。在良好的经济形态中，房地产高速发展，前景较为可观。但随着企业规模扩大，房地产结构不合理也变得鲜明了起来，涨幅过大等问题屡见不鲜。基于此，政府出台政策实施了强制性调控。宏观调控政策之下，虽然经济秩序得到保障，但矛盾与冲突依然严重，也同时加大了项目开发风险性。项目开发过程中，为保障质量和理想效益，需精准控制各项风险因素，对风险实施合理识别，在合理措施维护下，科学评价各类风险，积极运用高效的风险规避手段，保障项目投资收益。由此可见，项目风险防范的作用较强，对房地产行业有较大支撑作用。

　　二、开发项目面临的风险

　　[1]

　　（一）政策风险

　　在市场经济条件下，许多行业竞争激烈，各企业争夺市场资源较严重。国家需结合宏观环境变化，实时调整有关政策。一旦企业的发展规划从原则上违背了政策，市场定位出现了偏差，就会造成投入的增加，让企业出现严重损失。基于此，需重视政策风险，确保自身防范能力增强。

　　1.

　　资金风险

　　任何一个房产项目，在进入开发阶段后，都需依靠大量资金维持，除自身建设资金外，多数情况下，要依靠外部筹资来实现，正是因为这一特征，才让地产开发项目存在负债率高的特点，70%左右的负债率已经是平均值了。此外，现阶段开发项目投资金额大，实际工作中建设周期过长，种种因素造成成本回收时间长，有着极为明显的资金流动性能差特征，财务风险越来越重。再加上，资金调控力度变大，实际的放贷条件越来越苛刻，处于这样环境中，也让监管贷款账户的态度变得严格了起来，处于这样的大环境中，同样会增加资金风险。在项目运行中若出现了资金断裂风险，项目可能会中途停止，导致开发项目的夭折，最终出现烂尾楼状况。

　　1.

　　社会信用风险

　　除了上述风险类型外，还有社会信用风险。社会信用风险不容忽视，影响层面较广。结合现有情况看，一二线城市整体房价，高位运行的特征突出，房地产行业始终保持谨慎态度。在市场机制作用下，房地产行业的投资过于集中，除了对城市土地资源需求较大外，还影响了城市房价。甚至许多无良开发商，为了实现效益最大化，不惜损害行业信用度，在实操中联合相关中介机构，在平台公布虚假信息，造成项目经营中哄抬房价的现象。个别开发商推迟开盘时，会故意不报具体的价格，借此误导和引诱购房者，使其形成恐慌心理，上述种种行为，均会降低开发商信任度。

　　[2]

　　三、项目风险防范策略

　　（一）做好投资可行性分析

　　结合上述分析了解到，房产开发不确定因素多，项目风险防范难度高，投资环境非常复杂。现实工作中，想要将风险扼杀，就要做好投资可行性分析，保障投资决策可行性。针对各类资金断裂情况第一时间作出应对，提高项目管理合理性，通过收集关键性数据，为投资决策提供保障。在竞得土地资源前，为项目后续实施顺畅，需完善项目图纸设计，精细化梳理项目策划方案，确保方案的科学性。设置项目的建设周期，并以此作为依据，确保竞得土地资源后施工可平稳开展，有效缩短建设周期，提高建设质量。合理把控工程造价，借助把控力度、方向的调整，帮助企业降低财务利息，助力企业获得充足资金，提高整体项目开发的可能性，在可行性分析基础上保障良好资金利用率。总而言之，项目进展阶段，为了保障最大效益，降低项目开发的成本，需做好前期投资风险预估，结合项目实际，作出可行性分析。

　　1.

　　拓宽资金渠道

　　除了上述措施之外，还需拓宽资金渠道，确保资金运转安全。在工作中需结合房产开发现状，在充分调研市场的前提下，积极拓宽资金渠道。研究发现，若是项目开发没有可支撑性的资金来源作为保障或者是资金来源渠道单一，那么此类项目的投资需要更加严谨，因为存在以上问题，就说明资金风险较严重。为消除资金来源单一的隐患，控制住这方面的风险性，需提升资金运作水准，借此从源头实现互相融资，打通内部与外部融资渠道，在合理措施保障下降低项目开发风险，提升项目开发资金安全性。拓宽资金渠道方法众多，需结合实际工作制定策略。首先，借助预售方式，不断累积项目预售资金。在实际操作中，为达到理性效果，需采用低价格入市方式，先将一部分置业者的眼球吸引住，提升市场中影响力，借助这样的手段努力让开发资金回笼。实践表明，采用上述方法后，项目变现水平将提升，与此同时还可第一时间压缩负债率，效果十分显著。此外，还可以节省成本，避免项目建设资源浪费现象。其次，科学使用应付账款模式，提高融资的可行性，为项目建设提供支撑，获得良好的收益。最后，从外部融

　　资角度来看，在实际操作中，可通过增加融资渠道，例如增加信托投资基金等方式，积极拓宽融资途径，帮助开发项目顺畅施工，消除一切开发风险。

　　1.

　　强化内部管控

　　内部管控是基础措施，不容忽视。实操阶段，需加大成本把控力度，明确控制管理目标，在此基础上建立成本概念，评估各类资源状况。在掌握项目实际的同时，加强岗位间的沟通，合理创建沟通机制，促使成本把控系统更标准，有效降低无效成本。与此同时，风险防范可发挥信息技术优势，全面应用BIM等技术，通过成本信息录入，对风险实施评估，让各项成本支出变得清晰和生动，借此强化成本管控效果，合理降低经营风险。BIM技术是比较高效的手段，该技术的合理运用，可提高开发项目管理效率，降低施工返工的风险性，运用可视化模式科学把控施工进度，避免工期延误的同时，也增加了项目开发收益。总而言之，想要推进房产项目开发管理的信息化进程，先进的管理软件技术必须要熟练，提高新技术的渗透力度，保障开发项目的内部管控效果。

　　结语：综上所述，受到良好经济的带动，房地产开发项目数量与实际规模都在变大，风险把控变得艰难。研究发现，房地产项目开发全过程中（从投资决策到竣工）隐藏着众多风险因素，如果不加以规避，采用针对性的措施，势必会降低地产业可持续发展可能。因此需站在全局观念，通过强化内部控制、拓宽资金渠道等途径，提高风险防范可行性。

　　参考文献：

　　[1]李奇.房地产开发项目面临的风险及防范策略[J].决策探索(中)，2021(11):94-95.

　　1.

　　吴倩.浅析房地产开发项目前期工作风险管理[J].居舍，2021(30):5-6.

　　作者简介：姓名：逄京江（1967.11--）；性别：男，民族：汉，籍贯：山东青岛胶州人，学历：本科；现有职称：中级工程师、高级政工师；研究方向：房地产开发。

篇二：房地产开发与经营的风险分析与规避

　　房地产经营中的风险与预防措施

　　【摘

　　要】经营风险是各行各业都会面临的一种未知挑战，若处理好了，它会成为企业成长与发展的动力；反之，若处理不好，它则会给企业带来巨大的风险损失，成为企业发展的阻力。对于房地产企业来说，房地产经营风险也是如此。本篇文章站在房地产企业的角度，对其经营管理活动中所存在的风险及相应的风险预防措施、管理手段作主要论述，供相关人员参考。

　　【关键词】房地产；经营管理；经营风险；预防；预防措施

　　房地产经营过程，实质上是收益与风险共存的一种状态，因为在房地产开发商进行投资建设房产之前，对于建成之后的销售状况并不能够完全的把握，这是一个预期的收益过程，同样因为是预期所以有很大的风险存在，收益越大那么风险也就越大。

　　1、房地产风险经营管理的目标

　　在房地产经营管理活动中，不管是房地产的开发，还是房地产的投资建设，其都具有着一定的风险。房地产企业为了减少房地产开发、建设以及管理过程中的风险，减少房地产企业的经济损失，就必然会在企业内部编制一套较为全面而完整的风险管理制度，管理制度中所制定的风险管理目标，其大致内容都是：尽量减少或规避风险的发生。事实上，在房地产的开发、经营和管理中，风险因素是百分之百存在的，但风险因素的存在并不代表风险事故一定会发生，也不代表风险因素一定会对房地产企业的经济发展造成影响。因为从风险事故的发生是需要具备一定条件的。房地产企业想要减

　　少风险事故的发生，就必须对引起风险事故发生的风险因素及其他条件进行了解和控制，采取有效措施，做到事先预防，以避免房地产经营管理中发生风险事故，并给企业造成巨大的风险损失。

　　事实上，单靠事前预防来减小风险事故发生的可能性，减少因风险事故所带来的风险损失是远远不够的，还需要房地产企业在风险来临之前就做好全面、充足的准备。企业上下务必严正以待，对风险事故发生之后的处理方法和控制、补救措施作全方位的考虑，并选择最佳处理方式，尽可能的将风险损失减至最少。这就需要房地产企业在进行风险管理时，做好上下联动，事先商议并制定好一系列有效的事故处理措施，并在事前作出假设：如果风险事故真的发生了，那么针对这一事故我们应该采取什么样的措施对其进行处理？怎样处理才能将风险事故造成的风险损失降至最少？如何对风险事故进行合理有效的控制？在提出诸如此类问题，抛出此类假设之后，要发动全公司员工来建言纳策，最后对相对较好的对策进行比较，经多次讨论商议后决策出最优的解决方案，争取当风险事故发生后，能够利用先前所决策出的最佳处理方案将企业的风险损失降至最少。做好风险事故的处理，控制风险损失，这就是我们常说的事中控制。

　　2、房地产经营中的风险

　　房地产的经营管理实质上是一个动态的、系统的管理过程，从房地产项目的选址开始，到土地产权的购买、再到建筑的建设、最后到房地产的售卖，在这整个管理过程中，每一个环节都会面临不同

　　的经营风险，每一个阶段都存在着不同的经营风险因素，稍有不慎，便有可能造成风险事故的发生。通常，我们在研究房地产经营风险时，都会从房地产企业本身的经营管理情况出发，根据企业经营管理和经营风险之间的关系，将风险因素按照一定标准进行分类，然后再对房地产企业在当前所面临的经营风险作深入研究与分析。房地产的经营风险因素一般可分为三个阶段，即：土地获得阶段的风险、土地开发建设阶段的风险；房地产竣工后租赁或售卖阶段的风险。下面对房地产三个阶段的风险因素作详细分析。

　　2.1土地获得阶段

　　土地获得阶段所存在的经营风险主要是指用来获取土地使用权的费用。在这一阶段中，房地产企业为了获取某一块土地的使用权，必须筹备一定的费用，通过正当、法律的手段，以费用来换取土地资源的使用权。然而，由于用来获取土地使用权的费用具有不确定性，所以极容易在该阶段给房地产企业造成一定的经营风险。想要规避这一阶段的经营风险，房地产开发商或投资商就必须对该阶段的风险特点有所了解，并采取有效措施做好该阶段经营风险的预防或转移，争取以最少的经济费用获取最优化的土地使用权。

　　2.2开发建设阶段

　　在对房地产进行开发建设的阶段，房地产开发商主要面临的风险就是对于建筑的成本上的风险，这些风险具有一定的不确定性，这些风险主要表现在如下方面：

　　在施工前期产生的费用。施工的前期阶段，主要是包括对建筑地

　　点的勘察费用、设计的费用和临时的一些设施的费用。对于这些费用的产生有影响的因素主要是由土地的自然因素特征来决定的。

　　建筑安装工程费用。主要包括土建费和安装工程费在建筑安装工程费用，费用的高低一方面取决于建筑安装工人的工作越率与技术素质，另一方面也取决于建筑安装材料的价格高低。尤其是材料的价格。由于经济政策和房地产市场需求关系的变化，建筑安装材料的价格会发生较大的波动，从而对发展商的投资计划造成一定的影响。

　　2.3租赁及销售阶段

　　在房地产建成竣工以后，房地产开发商就要开始对房屋进行销售租赁业务，以期获得相应的收益。但是房地产的开发建设是一个周期性很长的过程，在这个过程中会发生很多的变动，这些变动的发生会直接的影响到房价的稳定。比如说这期间政府对于房地产市场的政策调控，对房价进行的干预，市场经济的变动，人们消费水平的变化和消费心理的变动等等都会影响房屋的销售情况。

　　3、房地产风险管理的策略探讨

　　3.1加强对经营环境的研究

　　房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这

　　就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。

　　3.2加强对房地产市场调查与预测

　　实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。

　　4、结束语

　　综上所述，风险是房地产经营管理活动中始终存在，且无法避免的一个问题，但是，无法避免却并不代表着不能对其进行预防。所以，在房地产经营管理中，就必须采取有效措施对房地产经营风险进行预防和事前规避，减少风险发生的可能性。但是，在房地产开

　　发的经营管理中，要想完全的规避风险是不太现实的，那么要想尽量减少开发过程中的风险，就要有一定的风险意识，正确的进行风险评估，将可能出现的风险降到最低。

　　参考文献：

　　[1]刘鸿义.房地产项目开发风险管理，2009.[2]江殿云.我国房地产金融风险问题分析，2008.

篇三：房地产开发与经营的风险分析与规避

　　房地产开发投资决策阶段的风险与规避对策

　　房地产开发的过程十分漫长，并且涉及到方方面面，是项极为复杂的活动。不难看出，房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。

　　一、房地产开发投资决策阶段的风险分析

　　（一）开发位置风险分析

　　选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。

　　（二）开发时机风险分析

　　由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应的存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场

　　条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在着明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。

　　（三）开发物业类型风险分析

　　开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。

　　（四）经济和房产政策的风险分析

　　房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。

　　二、房地产开发风险

　　（一）风险与风险研究

　　所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。

　　国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务

　　分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。九十年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。

　　（二）房地产开发风险管理的内容

　　房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：

　　1.合理应用风险管理方法

　　要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。

　　2.合理确定项目投资目标

　　项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。

　　3.合理界定项目投资的范围

　　为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。

　　4.合理分解风险

　　风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到

　　不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。

　　三、规避投资决策风险的对策建议

　　（一）风险转移

　　风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至是多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。

　　（二）做好可行性论证

　　这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。

　　（三）做好经济环境的预测

　　房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。

　　（四）做好投资效益控制

　　实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。

　　（五）做好信息收集

　　信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。

　　为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。

　　四、结束语

　　房地产投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。

篇四：房地产开发与经营的风险分析与规避

　　房地产开发项目风险分析及应对措施

　　房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。本文进行了房地产开发项目风险分析，提出了防范房地产开发项目风险的有效措施。

　　房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。很多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的铺张。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。

　　一、房地产开发项目风险分析

　　1、政策风险

　　指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展亲密相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的掌握、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的掌握等，都会对房地产开发项目构成风险。

　　2、经济风险

　　指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险亲密相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜爱年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。

　　3、资金风险

　　房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。

　　4、建筑风险

　　建筑风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立很多合同，如施工合同、材料供应合同等。假如合同管理

　　不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。假如承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建筑成本在房地产开发项目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最终产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建筑过程中，应充分保证房屋的质量。

　　5、技术和经营风险

　　由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威逼，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预估错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。

　　二、防范房地产开发项目风险的有效措施

　　1.重视可行性分析

　　决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的决策阶段,应充分搜集项目相关的各种信息,实地考察和调查,获得详实的数据,做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估,确定房地产开发项目盈利的可能性,并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务

　　评估包括房地产开发项目的利润预估、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流淌资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力,确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目将来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时,在可行性研究阶段,还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。

　　2、建立信息中心

　　房地产企业应建立信息中心,搜集房地产行业的相关信息,为企业决策供应信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业,假如缺乏准时、充分的信息,就很难做出正确的决策,进而影响项目的顺当进行。在项目的可行性阶段,足够的信息可以帮助决策者做出正确的推断,从而削减投资决策失误,避免风险;在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先,应成立特地的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次,要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向,通过制度的约束来保证信息中心能够准时精确地获取信息;最终,信息搜集不是目的,由专人对信息进行汇总、整理和分析,形成对房地产开发项目有用的信息。

　　3、建立风险预警体系

　　建立房地产风险预警体系,便于房地产企业更自觉、更系统

　　地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点,风险不能完全用定量指标来衡量,许多状况下仅凭管理者的主观分析来推断风险。因而,在预估企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系,引入“A计分法”,即把影响企业风险的经营因素列出,再依据其影响大小赋予不同的值,然后依据企业实际状况对各影响因素做标记,加总有标记的各项分值,最终与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系,并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据,运用先进的技术和手段,加以整理分析,通过信息中心收集的最新信息和数据,对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警,假如发觉风险,马上启动风险预警,并采取相关措施,进行风险防范。

　　4、重视工程质量

　　房地产作为开发项目的最终产品,既关系到用户的使用价值,又关系到用户的生命安全。因而,重视工程质量,对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理,保证工程质量,质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力,能详细负责落实质量方针和质量目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理,严把质量关,逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中,要建立项目经理负责制度,由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公正、公正的原则,择优录用符合条件并具有

　　较高信誉和实力的施工单位,从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中,施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务,定期召开工程质量会议和安全专题会议,从思想上高度重视工程质量,深刻熟悉“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中,要全面贯彻质量保证体系,多方位、大力度保证施工质量和施工安全。

　　5、规避和转移风险。通过项目保险转移风险,购买保险是转移和削减风险的途径之一。开发商应依据项目的实际状况选择保险险种,并选择信誉良好的保险公司,通过工程担保,也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种:一是完全规避风险,即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免,但获得利益的机会也会因此丢失;二是风险损失的掌握,即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险,即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险,可以是被动的,也可以是主动的,可以是无意识的,也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的,有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。

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